Escritura x matrícula: entenda a diferença e por que isso importa na compra de um imóvel
“O imóvel tem escritura.”
Essa frase é bastante comum em negociações imobiliárias. Mas ela, sozinha, não responde a uma das perguntas mais importantes de uma compra e venda:
Quem é o proprietário registrado e qual é a situação jurídica atual do imóvel?
Para entender isso, é fundamental diferenciar escritura pública de matrícula do imóvel.
Escritura e matrícula não são a mesma coisa
Embora os dois documentos estejam relacionados às operações imobiliárias, eles possuem funções diferentes.
O que é a escritura pública?
A escritura pública é um instrumento elaborado pelo Tabelionato de Notas para formalizar determinados negócios jurídicos.
Em uma compra e venda, por exemplo, a escritura pode formalizar a manifestação de vontade do vendedor e do comprador e as condições do negócio.
Mas existe um ponto fundamental:
A escritura não deve ser confundida com o registro da propriedade.
O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.
Por isso, dizer simplesmente que determinado imóvel “tem escritura” não é suficiente para concluir que a situação registral esteja regular ou atualizada.
E o que é a matrícula?
A matrícula é o registro individualizado do imóvel mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
É nela que ficam registrados os atos que constituem, transferem, modificam ou afetam os direitos relacionados ao imóvel.
De forma simplificada, podemos pensar assim:
Escritura → formaliza o negócio jurídico.
Registro na matrícula → dá publicidade e produz os efeitos registrais da transferência, conforme o caso.
A matrícula também permite acompanhar o histórico registral do imóvel e identificar informações relevantes para uma negociação.
Por que a matrícula atualizada é tão importante?
Imagine que o proprietário apresente uma escritura antiga e diga:
“O imóvel está todo documentado.”
Isso pode ser verdade, mas ainda existe uma pergunta essencial:
O que consta hoje no Registro de Imóveis?
Entre a lavratura de uma escritura e o momento atual podem ter ocorrido diversos fatos.
O imóvel pode, por exemplo, ter sido vendido posteriormente, recebido em inventário, submetido a uma garantia, ter uma penhora registrada ou possuir outra informação relevante.
É justamente por isso que a análise da matrícula atualizada pode reduzir riscos antes que a negociação avance.
O próprio sistema eletrônico de Registro de Imóveis permite a solicitação de certidões e a visualização eletrônica das matrículas, facilitando o acesso às informações registrais.
Duas situações em que isso pode fazer diferença
1. Antes de concluir uma compra e venda
Para o comprador, conhecer a situação registral atual do imóvel antes de avançar na negociação pode ajudar a identificar situações que precisam ser esclarecidas ou solucionadas.
Isso permite que eventuais questões documentais sejam tratadas antes da assinatura definitiva ou da movimentação de valores, reduzindo o risco de uma surpresa durante o processo.
Para o vendedor, a verificação antecipada também pode ser útil, pois, se existir alguma pendência registral, descobrir isso no início permite buscar uma solução antes que o imóvel esteja sendo negociado com um comprador já decidido a fechar o negócio.
Documento analisado antes da negociação pode evitar problema durante a negociação.
2. Em uma compra financiada
Em uma aquisição com financiamento imobiliário, a documentação do imóvel ganha ainda mais importância.
A instituição financeira precisa analisar a operação e a garantia imobiliária. A situação registral do imóvel, portanto, faz parte desse processo.
Uma matrícula que apresente, por exemplo, uma garantia ou outro registro que precise ser solucionado pode exigir providências antes que a operação avance.
Isso significa que a análise antecipada pode ajudar a evitar um cenário bastante desagradável:
Comprador e vendedor chegam a um acordo, o negócio parece fechado, mas surge uma questão documental durante a análise do financiamento.
Quanto antes a situação for conhecida, maior a possibilidade de resolver o problema sem comprometer a negociação.
Então, qual documento devo pedir?
A resposta não é simplesmente escolher entre escritura ou matrícula.
Dependendo da situação, os documentos podem cumprir funções diferentes e ambos podem ser relevantes (para saber mais veja: Certidões Imobiliárias: Quais são, para que servem e como elas protegem Compradores e Vendedores).
Mas, quando o objetivo é conhecer a situação registral atual do imóvel, a matrícula atualizada é fundamental.
Por isso, diante de uma negociação imobiliária, uma pergunta melhor do que:
“O imóvel tem escritura?”
é:
“Podemos verificar a matrícula atualizada e analisar a situação registral do imóvel?”
Essa simples mudança de perspectiva pode fazer diferença na segurança da negociação.
Informação antes do negócio é prevenção de riscos
Uma negociação imobiliária envolve valores elevados e decisões que podem produzir efeitos por muitos anos.
Por isso, não basta olhar apenas para o imóvel, seu preço ou suas características físicas.
A documentação também faz parte do imóvel que está sendo negociado.
E conhecer a situação registral antes de avançar pode ajudar comprador, vendedor e profissionais envolvidos a tomar decisões com mais segurança.
Comprar ou vender um imóvel não deve ser apenas uma questão de encontrar um bom negócio. É também saber exatamente o que está sendo negociado.
