Metodologia Oficial do IMIO – Índice do Mercado Imobiliário de Osasco
1. Apresentação
O IMIO (Índice do Mercado Imobiliário de Osasco) é um indicador proprietário desenvolvido pelo portal venderecomprarimoveis.com.br com o objetivo de acompanhar a atividade do mercado imobiliário do município de Osasco por meio da análise de dados públicos e fontes setoriais.
O índice foi criado para transformar dados públicos dispersos em informações acessíveis e úteis para compradores, vendedores, investidores, corretores de imóveis e demais interessados no mercado imobiliário local.
O IMIO não é um índice oficial da Prefeitura de Osasco, do CRECISP ou de qualquer órgão público. Trata-se de uma metodologia independente de análise de mercado.
2. Objetivos do IMIO
O IMIO busca:
- Monitorar a atividade do mercado imobiliário de Osasco, buscando:
- Identificar tendências de compra e venda de imóveis;
- Estimar o volume financeiro movimentado pelo mercado;
- Produzir análises periódicas baseadas em dados públicos;
- Apoiar a tomada de decisão de consumidores e profissionais do setor.
3. Fontes de Dados
3.1 Fonte Primária
A principal fonte de dados do IMIO é a arrecadação do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) divulgada pela Prefeitura do Município de Osasco.
Especificamente é utilizada a receita:
ITBI – Principal
O ITBI é um tributo municipal devido nas operações de compra, venda ou transferência onerosa de imóveis.
Para fins do IMIO são utilizados principalmente:
- Data do movimento;
- Valor arrecadado do ITBI.
As subdivisões contábeis da arrecadação (Tesouro Geral, Educação, Saúde e outras vinculações) não são consideradas na metodologia do índice, pois não alteram a natureza da transação imobiliária observada.
3.2 Fontes Complementares
O IMIO poderá utilizar fontes complementares para contextualização e interpretação dos dados, incluindo:
- CRECISP;
- IBGE;
- Banco Central do Brasil;
- Secovi-SP;
- FipeZap;
- Caixa Econômica Federal;
- Outras fontes públicas ou privadas consideradas confiáveis.
Essas fontes complementam a análise, mas não substituem os dados observados de arrecadação do ITBI.
4. Unidade de Análise
Cada registro de arrecadação de ITBI é tratado como uma transação imobiliária observada.
O objeto de análise do IMIO não é o imóvel individualmente considerado, mas a ocorrência de uma transação imobiliária registrada por meio do recolhimento do ITBI.
5. Escopo do Índice
O IMIO acompanha exclusivamente operações relacionadas à compra e venda de imóveis.
O índice não mede:
- Contratos de locação;
- Valores de aluguel;
- Avaliações imobiliárias;
- Preços anunciados;
- Patrimônio imobiliário do município.
Informações sobre locação poderão ser utilizadas em artigos e análises de contexto, especialmente quando provenientes de pesquisas do CRECISP, porém não integram o cálculo do índice.
6. Classificação dos Dados
Dados Observados (IMIO-O)
São dados obtidos diretamente das fontes públicas.
Exemplos:
- Quantidade de ITBIs arrecadados;
- Valor arrecadado de ITBI;
- Data das transações.
Dados Estimados (IMIO-E)
São dados calculados pela metodologia do IMIO.
Exemplos:
- Valor mínimo estimado da transação;
- Valor provável da transação;
- Valor máximo provável da transação;
- Volume financeiro estimado;
- Ticket médio estimado.
7. Modelo de Estimativa de Transações
A legislação municipal prevê situações em que o ITBI pode ser calculado com alíquotas distintas em função da participação de financiamento habitacional.
Como o valor efetivo das transações não é divulgado individualmente, o IMIO utiliza um modelo estatístico para estimar faixas de valores compatíveis com cada recolhimento de ITBI.
Valor Mínimo Estimado (VMin)
Representa o cenário conservador.
Valor Provável da Transação (VP)
Representa o cenário central adotado pelo índice.
Valor Máximo Provável (VMax)
Representa um cenário de maior participação de financiamento.
As estimativas não representam necessariamente os valores efetivos das transações individuais.
8. Indicadores do IMIO
IMIO-A – Atividade
Quantidade de transações observadas.
IMIO-V – Volume Financeiro
Soma dos Valores Prováveis das Transações (VP).
IMIO-TM – Ticket Médio
Volume Financeiro dividido pela quantidade de transações.
IMIO-F – Faixas de Mercado
Distribuição das transações por faixas de valor.
Faixas atualmente utilizadas:
- Até R$ 250 mil;
- R$ 250 mil a R$ 500 mil;
- R$ 500 mil a R$ 1 milhão;
- R$ 1 milhão a R$ 2 milhões;
- Acima de R$ 2 milhões.
IMIO-TMF – Ticket Médio por Faixa
Indicador que estima o valor médio das transações dentro de cada faixa de mercado monitorada pelo IMIO (Volume Financeiro da Faixa ÷ Quantidade de Transações da Faixa).
IMIO-PF – Participação Financeira por Faixa
Indicador que mede a participação percentual de cada faixa de mercado no volume financeiro total movimentado pelo mercado imobiliário observado (Volume Financeiro da Faixa ÷ Volume Financeiro Total).
IMIO-T – Tendência
Indicador de evolução temporal do mercado.
Para isso, o IMIO-T combina três dimensões fundamentais da atividade imobiliária observada: Atividade, Volume Financeiro e Ticket Médio.
O índice é calculado a partir da combinação ponderada da evolução mensal desses três componentes.
Em sua escala, o índice utiliza uma base de referência igual a 100 pontos.
O primeiro mês da série histórica recebe o valor 100.
Os meses seguintes são calculados em relação a essa base.
IMIO-R (Índice do Mercado Imobiliário de Osasco – Referência)
Compara o valor médio estimado do metro quadrado entre bairros da cidade. É um indicador experimental criado para comparar o valor de referência do metro quadrado entre bairros do município.
O indicador é calculado utilizando as faixas de valores apresentadas pelo Google AI Overview e respectivas fontes citadas na data da consulta.
Para cada bairro é adotado um valor de referência correspondente à média entre o valor mínimo e o valor máximo encontrados.
9. Interpretação dos Indicadores
Como interpretar o IMIO
IMIO-A responde:
Quantos negócios aconteceram?
IMIO-V responde:
Quanto dinheiro foi movimentado?
IMIO-TM responde:
Qual o ticket médio geral?
IMIO-TMF responde:
Qual o ticket médio de cada segmento?
IMIO-PF responde:
Onde está concentrado o dinheiro do mercado?
IMIO-T responderá futuramente:
O mercado está acelerando ou desacelerando?
Interpretação do IMIO-T
Faixa do Índice e Interpretação:
- Acima de 120 Expansão forte
105 a 120 Expansão moderada
95 a 105 Estabilidade
80 a 95 Desaceleração
Abaixo de 80 Contração forte
10. Limitações
O IMIO não possui acesso aos contratos de compra e venda, escrituras ou registros imobiliários individuais.
Consequentemente:
- Não é possível determinar com precisão o valor efetivo de cada transação;
- Os valores estimados representam intervalos estatísticos;
- As análises devem ser interpretadas como indicadores de mercado e não como avaliações imobiliárias individuais.
11. Transparência
A metodologia do IMIO é propriedade da venderecomprarimoveis.com.br e periodicamente é revisada para incorporar novas fontes de dados, melhorias estatísticas ou aperfeiçoamentos metodológicos.
